Affitta casa informato: contratto libero o regolamentato? Ecco il confronto tra i contratti di affitto per trovare la soluzione più conveniente per te.

Canone e regimi fiscali

Come ottimizzare la gestione del tuo immobile? Con un’analisi dettagliata  delle differenze tra contratti a canone libero e a canone concordato, scegliendo il regime fiscale più conveniente sulla base della tua situazione personale.
Di seguito le informazioni principali per orientarti.

Calcola con noi il tuo risparmio fiscale.

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Affitta casa informato: contratto libero o regolamentato? Ecco il confronto tra i contratti di affitto per trovare la soluzione più conveniente per te.
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Il canone è liberamente determinabile dalle parti nei contratti di locazione a canone libero, mentre in quelli agevolati deve essere determinato all’interno di un minimo e di un massimo, variabile a seconda delle specifiche fasce stabilite dagli Accordi territoriali, che variano da Comune a Comune.

Oltre a considerare altri fattori quali, per esempio, la durata del contratto, per decidere al meglio l’importo del canone e quale tipo di contratto, libero o agevolato, sia più adatto alle proprie esigenze, va effettuata una comparazione che tenga conto dei diversi regimi fiscali applicabili, in quanto la legge prevede una tassazione di favore per i contratti “agevolati” sia che si scelga il regime ordinario (Irpef) sia che si opti, nel caso di persone fisiche (in presenza dei vari requisiti previsti dalla normativa), per la cedolare secca e cioè per il regime tributario opzionale, in vigore dal 2011, sostitutivo dell’Irpef e di altri tributi, per la tassazione dei redditi da locazione abitativa.

In caso di opzione per la cedolare secca

  • Per la durata dell’opzione, resta sospesa  la facoltà del locatore (il proprietario di casa) di chiedere l’aggiornamento Istat del canone (pur se stabilito in contratto)
  • Non si paga l’imposta di bollo e l’imposta di registro su registrazione, risoluzione e proroga del contratto e sulle fideiussioni.

Tabella riassuntiva

Regimi fiscali applicabili ai contratti di locazione ad uso abitativo delle persone fisiche

contratto libero


4 anni +4 anni

Irpef e addizionale regionale e comunale

È applicata l’aliquota corrispondente al proprio scaglione di riferimento
> sul 95% dell’importo del canone

Cedolare secca

Aliquota fissa del 21%
> sul 100% del canone

IMU

Non sono previste per legge delle riduzioni, anche se il Comune può deliberare aliquote agevolate

Contratto agevolato

3 anni +2 anni

Irpef e addizionale regionale e comunale

È applicata l’aliquota corrispondente al proprio scaglione di riferimento
> sul 66,5% dell’importo del canone (52,5% del canone a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano)

Cedolare secca

Aliquota fissa del 10%
> sul 100% del canone

IMU

Imu ridotta al 75%
applicando le aliquote stabilite dal Comune

È fondamentale verificare sempre la situazione a livello locale

Le agevolazioni Irpef, Ires e cedolare sono applicabili solo se il contratto è stipulato in specifici territori. Vai all’approfondimento sulla Cedolare secca.

Per beneficiare delle agevolazioni è necessaria l'attestazione di rispondenza

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali (con specifico riferimento ai tributi gestiti dall’Agenzia delle entrate, quali cedolare secca, Irpef/Ires ridotta e imposta di registro) il locatore, nel caso in cui il contratto non sia stipulato con l’assistenza delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, deve munirsi dell’attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale di riferimento,  rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale di riferimento. Contattaci per ottenere l’attestazione di rispondenza del tuo contratto.

In caso di locazione da parte di una persona non fisica

Anche nel caso in cui il locatore sia un soggetto diverso dalla persona fisica, sono previste delle facilitazioni per i contatti agevolati. Contatta i nostri esperti per ricevere informazioni in merito.

Elementi da valutare

Considerazioni importanti

Vediamo, con alcuni esempi, come la convenienza della scelta della tipologia di contratto e del regime fiscale può mutare a seconda dello scaglione di reddito del contribuente.

Come noterai negli scenari esaminati, a fronte di un importo del canone mensile inferiore, il contratto agevolato consente di ottenere, grazie alle agevolazioni fiscali, un canone netto superiore a quello ottenibile con il contratto libero.

Inoltre, pattuire un canone inferiore comporta altri vantaggi:

  • rende l’immobile più competitivo sul mercato, quindi può essere dato in affitto con più facilità
  • la spesa è più sostenibile per l’inquilino, che quindi può diventare moroso più difficilmente.

In particolare, nei casi presi ad esempio, l’opzione per la cedolare secca comporta un risparmio fiscale spesso  considerevole, tuttavia occorre considerare che, in alcuni casi, la cedolare secca potrebbe non convenire in quanto non può essere utilizzata per le detrazioni e deduzioni Irpef.

Ciò significa che un locatore (proprietario di casa) che possa beneficiare di molte detrazioni, senza la componente derivante dalla tassazione della locazione, potrebbe trovarsi con un’Irpef incapiente e perdere così una parte dei benefici cui avrebbe diritto.

U

Insomma, è sempre necessario prendere in considerazione tutti gli aspetti che riguardano la posizione fiscale del proprietario di casa per poter individuare la soluzione davvero più conveniente.

Gli esperti di affittocasa.info sono a disposizione per esaminare il tuo caso specifico e individuare la tipologia di contratto e il regime fiscale migliori per te: compila il modulo per essere ricontattato.

Scenari di Applicazione

Primo esempio: immobile a Roma

Locatore

Persona fisica
(non esercente attività d’impresa, arte o professione)

Tipo e ubicazione dell’Immobile

Abitazione in condominio nel comune di Roma
Zona Aurelio, ammobiliata

Rendita catastale

1.090 euro

Canone mensile

  • 900 euro con contratto libero, oppure
  • 750 euro con contratto agevolato

scenario 1: contratto libero – Irpef

Contratto: LIBERO
Regime fiscale: IRPEF
Canone annuo: 10.800 euro (900 €/mese)

L’ammontare delle imposte varia in funzione dello scaglione Irpef del locatore (negli esempi si è considerato un contribuente con reddito complessivo superiore a 12.000 euro; le aliquote sono relative all’anno 2024)

Irpef: 
4.412 € (43%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
342 € (3,33%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
92 € (0,9%)
  • Imposta di registro (50%):
108 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
2.088 €

Totale imposte:
7.058 €

Canone al netto delle imposte: 3.742 €

Irpef: 
3.591 € (35%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
342 € (3,33%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
92 € (0,9%)
  • Imposta di registro (50%):
108 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
2.088 €

Totale imposte:
6.237 €

Canone al netto delle imposte: 4.563 €

Irpef: 
2.360 € (23%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
177 € (1,73%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
92 € (0,9%)
  • Imposta di registro (50%):
108 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
2.088 €

Totale imposte:
4.841 €

Canone al netto delle imposte: 5.959 €

scenario 2: contratto libero – cedolare secca

Contratto: LIBERO
Regime fiscale: CEDOLARE SECCA
Canone annuo: 10.800 euro (900 €/mese)

Lo scaglione Irpef del locatore non rileva al fine della determinazione dell’ammontare delle imposte.

Cedolare: 
2.268 € (21%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
zero
  • Addizionale comunale Irpef: 
zero
  • Imposta di registro:
zero
  • Imposta di bollo:
zero
  • IMU:
2.088 €

Totale imposte:
4.356 €

Canone al netto delle imposte: 6.444 €

scenario 3: contratto agevolato – Irpef

Contratto: AGEVOLATO
Regime fiscale: IRPEF
Canone annuo: 9.000 euro (750 €/mese)

L’ammontare delle imposte varia in funzione dello scaglione Irpef del locatore (negli esempi si è considerato un contribuente con reddito complessivo superiore a 12.000 euro; le aliquote sono relative all’anno 2024)

Irpef: 
2.574 € (43%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
199 € (3,33%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
54 € (0,9%)
  • Imposta di registro (50%):
63 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
1.566 €

Totale imposte:
4.472€

Canone al netto delle imposte: 4.528 €

Irpef: 
2.095 € (35%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
199 € (3,33%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
54 € (0,9%)
  • Imposta di registro (50%):
63 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
1.566 €

Totale imposte:
3.993 €

Canone al netto delle imposte: 5.007 €

Irpef: 
1.377 € (23%)

Addizionale regionale Irpef: 
104 € (1,73%)
Addizionale comunale Irpef: 
54 € (0,9%)
Imposta di registro (50%):
63 €
Imposta di bollo (1 marca):
16 €
IMU:
1.566 €

Totale imposte:
3.180 €

Canone al netto delle imposte: 5.820€

scenario 4: contratto agevolato – cedolare secca

Contratto: AGEVOLATO
Regime fiscale: CEDOLARE SECCA
Canone annuo: 9.000 euro (750 €/mese)

Lo scaglione Irpef del locatore non rileva al fine della determinazione dell’ammontare delle imposte.

Cedolare: 
900 € (10%)

Addizionale regionale Irpef: 
zero
Addizionale comunale Irpef: 
zero
Imposta di registro:
zero
Imposta di bollo:
zero
IMU:
1.566 €

Totale imposte:
2.466 €

Canone al netto delle imposte: 6.534 €

Scenari di Applicazione

Secondo esempio: immobile a Piacenza

Locatore

Persona fisica
(non esercente attività d’impresa, arte o professione)

Tipo e ubicazione dell’Immobile

Abitazione in condominio nel comune di Piacenza
Zona stadio, non ammobiliata

Rendita catastale

323 euro

Canone mensile

  • 500 euro con contratto libero, oppure
  • 450 euro con contratto agevolato

scenario 1: contratto libero – Irpef

Contratto: LIBERO
Regime fiscale: IRPEF
Canone annuo: 6.000 euro (500 €/mese)

L’ammontare delle imposte varia in funzione dello scaglione Irpef del locatore (negli esempi si è considerato un contribuente con reddito complessivo superiore a 15.000 euro; le aliquote sono relative all’anno 2024)

Irpef: 
2.451 € (43%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
129 € (2,27%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
46 € (0,8%)
  • Imposta di registro (50%):
60 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
412 €

Totale imposte:
3.114 €

Canone al netto delle imposte: 2.886 €

Irpef: 
1.995 € (35%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
116 € (2,03%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
45 € (0,79%)
  • Imposta di registro (50%):
60 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
412 €

Totale imposte:
2.644 €

Canone al netto delle imposte: 3.356 €

Irpef: 
1.311 € (23%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
110 € (1,93%)
  • Addizionale comunale Irpef: 40 € (0,7%)
  • Imposta di registro (50%):
60 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
412 €

Totale imposte:
1.949 €

Canone al netto delle imposte: 4.051 €

scenario 2: contratto libero – cedolare secca

Contratto: LIBERO
Regime fiscale: CEDOLARE SECCA
Canone annuo: 6.000 euro (500 €/mese)

Lo scaglione Irpef del locatore non rileva al fine della determinazione dell’ammontare delle imposte.

Cedolare: 
1.260 € (21%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
zero
  • Addizionale comunale Irpef: 
zero
  • Imposta di registro:
zero
  • Imposta di bollo:
zero
  • IMU:
412 €

Totale imposte:
1.672 €

Canone al netto delle imposte: 4.328 €

scenario 3: contratto agevolato – Irpef

Contratto: AGEVOLATO
Regime fiscale: IRPEF
Canone annuo: 5.400 euro (450 €/mese)

L’ammontare delle imposte varia in funzione dello scaglione Irpef del locatore (negli esempi si è considerato un contribuente con reddito complessivo superiore a 15.000 euro; le aliquote sono relative all’anno 2024)

Irpef: 
1.544 € (43%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
82 € (2,27%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
29 € (0,8%)
  • Imposta di registro (50%):
38 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
199 €

Totale imposte:
1.908 €

Canone al netto delle imposte: 
3.492 €

Irpef: 
1.257 € (35%)

  • Addizionale regionale Irpef: 
73 € (2,03%)
  • Addizionale comunale Irpef: 
28 € (0,79%)
  • Imposta di registro (50%):
38 €
  • Imposta di bollo (1 marca):
16 €
  • IMU:
199 €

Totale imposte:
1.611 €

Canone al netto delle imposte: 3.789 €

Irpef: 
826 € (23%)

Addizionale regionale Irpef: 
69 € (1,93%)
Addizionale comunale Irpef: 
25 € (0,7%)
Imposta di registro (50%):
38 €
Imposta di bollo (1 marca):
16 €
IMU:
199 €

Totale imposte:
1.173 €

Canone al netto delle imposte: 4.227 €

scenario 4: contratto agevolato – cedolare secca

Contratto: AGEVOLATO
Regime fiscale: CEDOLARE SECCA
Canone annuo: 5.400 euro (450 €/mese)

Lo scaglione Irpef del locatore non rileva al fine della determinazione dell’ammontare delle imposte.

Cedolare: 
540 € (10%)

Addizionale regionale Irpef: 
zero
Addizionale comunale Irpef: 
zero
Imposta di registro:
zero
Imposta di bollo:
zero
IMU:
199 €

Totale imposte:
739 €

Canone al netto delle imposte: 4.661 €

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